"Oczywiście, to wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania jest dokonane w interesie publicznym, ale obywatel nie może ponosić całości konsekwencji. Musi tolerować dopuszczalny hałas, ale jeśli z tym wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania wiąże się dla niego uszczerbek majątkowy w postaci zmniejszenia wartości, to musi być ten uszczerbek wyrównany" - powiedział w ustnym uzasadnieniu uchwały sędzia SN Władysław Pawlak.

Podjęta w ostatnich dniach uchwała Izby Cywilnej SN stanowi kolejne rozstrzygnięcie w tej - budzącej w ostatnich latach spore rozbieżności orzecznicze - kwestii odszkodowań w związku z nieruchomościami w pobliżu lotnisk.

Rozbieżności te powstały w związku z pozwami wytaczanymi przez właścicieli nieruchomości, które objęte zostały tzw. obszarami ograniczonego użytkowania. Zgodnie bowiem z Prawem ochrony środowiska, jeżeli "z przeglądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko (...) wynika, że - mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych - nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu, to (...) tworzy się obszar ograniczonego użytkowania". Jeden z kolejnych zapisów tej ustawy - art. 135 ust. 3a - stanowi, że organy "tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów".

"W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości" - głosi natomiast ta ustawa w innym z rozdziałów.

Sądy interpretowały te przepisy odmiennie. Zazwyczaj uznawano, że szkoda, o której mowa w ustawie, powstaje "niezależnie od tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, wymusiło na właścicielu odstąpienie od planów inwestycyjnych, czy wykluczyło bezpośrednie sąsiedztwo takich jednostek, jak szpitale lub przedszkola".

Tak właśnie uznał krakowski sąd rejonowy rozpatrujący pozew w tej sprawie związany z nieruchomościami w pobliżu lotniska Kraków-Balice, którego orzeczenie legło u podstaw zagadnienia prawnego skierowanego przez sąd II instancji do SN. "O powstaniu szkody, rozumianej jako obniżenie wartości nieruchomości, decyduje wyłącznie zmiana wartości rynkowej tej nieruchomości. Powstanie szkody polegającej na obniżeniu wartości rynkowej nieruchomości jest też niezależne od zamiaru sprzedaży, podjęcia prób w celu sprzedaży czy konieczności obniżenia ceny przy zawieraniu transakcji" - ocenił krakowski SR.

Sąd ten przyjął więc, że szkoda - w rozumieniu Prawa ochrony środowiska - powstaje niezależnie od tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.

Jednak w ostatnim czasie pojawiły się rozstrzygnięcia odmiennie podchodzące do tej kwestii. Na przykład w podjętej w kwietniu 2022 roku uchwale SN uznał, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na brak możliwości zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska "nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości".

Wówczas SN uznał, że "nie każda nieruchomość usytuowana w granicach obszaru jest dotknięta ograniczeniami, nie w stosunku do wszystkich wprowadzono zakazy, nakazy czy zalecenia i nie każda znajduje się w strefie przekroczeń standardów jakości środowiska dla zabudowy mieszkaniowej". W związku z tym - jak wówczas uznano - sama "stygmatyzacja nieruchomości" poprzez objęcie ją obszarem ograniczonego użytkowania nie stanowi podstawy do odszkodowania.

Sąd zadający pytanie zwrócił jednak uwagę, że już po 2022 roku problem nadal nie jest rozstrzygany jednolicie i wywołuje wątpliwości. Sąd ten zapytał więc wprost, czy "właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami, (...) przysługuje odszkodowanie".

W podjętej uchwale (III CZP 56/23) skład trojga sędziów Izby Cywilnej SN orzekł, że "właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania (...), jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie (...) tej ustawy".

Wprawdzie zbliżone pytanie, dotyczące tego problemu, jesienią 2022 roku zadało poszerzonemu składowi siedmiorga sędziów SN troje sędziów Izby Cywilnej, w wyznaczonym do tamtego zagadnienia składzie znaleźli się jednak zarówno sędziowie wyłonieni do SN jeszcze na podstawie poprzednich przepisów o Krajowej Radzie Sądownictwa sprzed 2018 roku, jak i sędziowie wyłonieni w postępowaniach przed KRS już później.

"SN zdecydował się na udzielenie odpowiedzi bez oczekiwania na rozstrzygnięcie przez powiększony skład, a to z tej przyczyny, że tamten skład jest mieszany i już ponad półtora roku od momentu zadania pytania prawnego, a nie zostało ono jeszcze rozstrzygnięte. A sąd jest zobowiązany do tego, że sprawa powinna być rozpoznana w rozsądnym terminie. Nie może być tak, że będziemy oczekiwać nie wiadomo do jakiego momentu" - wyjaśnił sędzia Pawlak. (PAP)

autorzy: Marcin Jabłoński, Norbert Nowotnik

mja/ nno/ sdd/ mow/