Chodzi o poprawki do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nad którą we wtorek pracowali senatorowie z połączonych komisji Infrastruktury oraz Budżetu i Finansów.

Jak zaznaczył na posiedzeniu Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, w którym przygotowano ustawę, nowe przepisy mają zwiększyć ochronę najważniejszej transakcji, jakiej w życiu dokonuje większość Polaków, czyli zakupu domu bądź mieszkania na rynku pierwotnym, w przypadku, gdy to przedsięwzięcie jest realizowane w oparciu o środki pozyskane bezpośrednio od nabywców.

Zaznaczył, że zmiany w przepisach dotyczą wielu etapów realizacji tego przedsięwzięcia. Dotyczą one zarówno podpisania umowy rezerwacyjnej, gdzie wyraźnie wskazuje się, że wartość opłaty z tytułu rezerwacji nie może przekroczyć 1 punktu procentowego wartości mieszkania, ale też tego, w jaki sposób ta opłata jest rozliczana. Odnoszą się również do kwestii wad, które mogą występować przy odbiorze nieruchomości, i wreszcie tworzą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, nie tylko na wypadek upadłości dewelopera, ale także w sytuacji, gdyby doszło do upadłości banku, który prowadził rachunek mieszkaniowy oraz zatrzymania placu budowy.

"Wokół projektu toczyła się wieloletnia dyskusja, również w dialogu z branżą, żeby z jednej strony nie utrudniać prowadzenia działalności przedsiębiorców, ale z drugiej strony zrealizować podstawową funkcję tych przepisów, czyli wzmocnić stronę słabszą kontraktu, czyli kupujących" - zaznaczył.

Podkreślił, że przepisy dotyczą sytuacji, gdy deweloper realizuje inwestycje w oparciu o środki pozyskane przez nabywców. "Nie mówimy o sytuacji, gdy deweloper działa na własne ryzyko, gdy inwestuje swój kapitał" - powiedział. Uzasadniał, że na rynku budowalnym od dekady trwa wzrost, ale jest to rynek niezwykle cykliczny, gdzie musimy również brać odpowiedzialność za to, że prędzej czy później nastąpi zmiana cyklu koniunkturalnego.

Do uchwalonej przez Sejm ustawy zaproponowano na posiedzeniu komisji szereg poprawek.

Cztery z nich zgłosiło senackie Biuro Legislacyjne. Trzy poprawki Biura dotyczą doprecyzowania przepisów, jednak czwarta odnosi się do skreślenia przepisów dodanych podczas drugiego czytania w Sejmie. Chodzi o nowelizację ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i poprawkę umożliwiającą przekazywanie pieniędzy z Funduszu na wsparcie budowy mieszkań na wynajem. Zdaniem senackich legislatorów zakres tej zmiany zgłoszonej na tak późnym etapie prac sejmowych zbytnio wykraczał poza materię ustawy i z tej przyczyny może być ona niekonstytucyjna.

Jak przekonywał senatorów podczas dyskusji Juliusz Tetzlaff z Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, zmiana ta nie modyfikuje przepisów ustawy pierwotnie, a łączy się z celem ustawy.

"Na cały problem mieszkaniowy trzeba patrzeć w sposób złożony w zakresie polityki mieszkaniowej. Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (...) może skutkować wzrostem cen mieszkań. Celem poprawki przyjętej przez Sejm jest umożliwienie (budowy - PAP) tanich mieszkań na wynajem w ramach rządowych programów mieszkaniowych, i tym samym te mieszkania, w takiej liczbie, w jakiej dzięki tej poprawce będziemy mogli w ciągu tego roku rozpocząć budowę, powinny obniżyć ceny mieszkań" - powiedział.

Osiem poprawek zgłosiła też grupa senatorów KO. Pierwsze dotyczą przesunięcia na wcześniejszy etap wypłaty ostatniej transzy dla dewelopera przy otwartym rachunku: zamiast po akcie przenoszącym własność jak jest obecnie - na moment, w której zostanie wydana decyzja na użytkowanie mieszkań.

W kolejnej senatorowie proponują skreślenie obowiązku sprawdzania przez bank przed wypłatą pieniędzy, czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, a w czwartej wykreślenie obowiązku sprawdzania, czy deweloper uregulował wymagalne i bezsporne wymagania pieniężne wobec podwykonawców.

Poprawka piąta dotyczy warunków odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru. W obecnym brzmieniu, aby dokonać takiej odmowy klient musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego; senatorowie proponują, by był to rzeczoznawca wpisany na listę biegłych sądowych z zakresu budownictwa.

Kolejna poprawka dotyczy przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej. Następna poprawka zmierza do zniesienia obowiązku ponownego płacenia składki na Fundusz Deweloperski, przy przeniesieniu umowy deweloperskiej na innego nabywcę. Ostatnia poprawka zmniejsza maksymalną wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na Fundusz, z 2 proc. na 1 proc. – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz z 0,2 proc. na 0,1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Dwie poprawki złożył też senator Jacek Bury, także z KO. Zaproponował, by deweloper miał obowiązek informowania klienta, jeśli oferuje lokal, który nie spełnia standardu lokali mieszkalnych, np. ze względu na metraż, i przez to jest traktowany jako lokal użytkowy. Chodzi o to, że nabywcy nie mogą w nich legalnie zamieszkać. Ponadto, nabywca takiego lokalu nie mógłby korzystać z ochrony prawnej i majątkowej, jaką daje procedowana ustawa.

Głosowanie nad zgłoszonymi poprawkami zaplanowano na środę rano, gdy komisje będą kontynuować prace nad ustawą.

Ustawa, nad którą pracują senatorowie, dotyczy określenia zasad działania i zakresu odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zwiększy ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej i wyeliminuje ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają zasilać składki płacone przez deweloperów. Projekt zakłada, że w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc., natomiast w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego - 0,2 proc. Wskazano, że faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Napisano, że składka na Fundusz odprowadzana będzie przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).

Założono, że nabywca nowego mieszkalnia będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Ponadto doprecyzowano procedurę odbioru mieszkania wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie. Zaproponowano, by deweloper miał obowiązek przekazać prospekt informacyjny osobie kupującej mieszkanie. Zaznaczono, że dotychczas prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.

W projekcie określono prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP. Doprecyzowano zasady dokonywania przez nabywcę wpłat na MRP, przepisy dotyczące zasad uprawnień kontrolnych banku oraz zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera. (PAP)

autorka: Małgorzata Werner-Woś

mww/ mmu/