Jak podaje JLL w raporcie "Rynek mieszkaniowy w Polsce – III kwartał 2021", trzeci kwartał na rynku nowych mieszkań był zdecydowanie słabszy niż dwa pierwsze i to zarówno pod względem sprzedaży, jak i nowej podaży.

Działający na sześciu największych rynkach w kraju (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) deweloperzy wprowadzili do oferty 13,8 tys. lokali, o 13 proc. mniej niż przed kwartałem. Sprzedaż na poziomie 15 tys. była wprawdzie o 23 proc. niższa kwartał do kwartału, ale i tak kolejny raz z rzędu przekroczyła liczbę mieszkań nowo wprowadzonych na rynek. Oferta dostępna w tych miastach na rynku pierwotnym spadła do 36,6 tys., poziomu o 26 proc. niższego niż przed rokiem – wynika z raportu.

Rosnąca z miesiąca na miesiąc inflacja wciąż przyciąga do biur sprzedaży kolejnych nabywców. Widać wprawdzie, że ograniczona oferta i rosnące ceny coraz mocniej wpływają na liczbę sprzedawanych mieszkań, ale i tak w trzech pierwszych kwartałach roku deweloperzy sprzedali nabywcom detalicznym 54,0 tys. mieszkań czyli o 1000 więcej niż w całym 2020 roku - podano.

Według Aleksandry Gawrońskiej z działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL, pandemia wciąż wpływa – choć w nieco inny sposób niż w ubiegłym roku – na rynek mieszkaniowy. "Z jednej strony istotnie stymuluje popyt. Nabywcy poprzez zakup nieruchomości poszukują zabezpieczenia dla swoich oszczędności, ale też poprawy warunków mieszkaniowych w obawie przed kolejnymi pandemicznymi restrykcjami. Z drugiej, zakłócenia w łańcuchach dostaw podnoszą koszty materiałów budowlanych, a niewydolność administracji publicznej ogranicza podaż" - wskazała.

Jak oceniła, w tej sytuacji planowanie sprzedaży oraz racjonalizacja założeń finansowych jest dla deweloperów niezwykle trudna, a próba zmitygowania ryzyk z tym związanych przejawia się przede wszystkim we wprowadzaniu do sprzedaży projektów w coraz wyższych cenach.

Z raportu wynika, że największe emocje mogły wzbudzić ceny mieszkań w inwestycjach wprowadzanych do sprzedaży we Wrocławiu, które były o 23 proc. wyższe niż przed kwartałem. "W rezultacie średnia cena dla wszystkich lokali dostępnych w ofercie na koniec września w tym mieście przekroczyła po raz pierwszy barierę 10 tys. zł/mkw. Na koniec września we Wrocławiu za 1 m2 trzeba było zapłacić o 16 proc. więcej niż przed rokiem. Najbardziej jednak, bo o 18 proc. w ujęciu rocznym urosły ceny w Łodzi. Najmniej, bo tylko o 9 proc. zdrożały mieszkania Trójmieście" - czytamy.

Według autorów raportu bardziej niż wzrost cen dotkliwy dla nabywców jest ograniczony wybór mieszkań. Tych w porównaniu z danymi z III kwartału 2020 r. ubyło z oferty na wszystkich 6 największych rynkach. Najbardziej skurczyła się oferta we Wrocławiu, gdzie na koniec września 2021 r. dostępnych do zakupu było zaledwie 5,4 tys. mieszkań, o 42 proc. mniej rdr. W publikacji wskazano, że duży, bo 34 proc. spadek widoczny jest również w Warszawie. "Biorąc pod uwagę tempo sprzedaży z ostatnich 12 miesięcy, bieżąca oferta miałaby szansę wyprzedać się w ok. 5 miesięcy, gdyby na rynek nie weszły nowe inwestycje" - zaznaczyli eksperci JLL.

Oszacowali, że w ostatnich kilku latach udział zakupów o charakterze inwestycyjnym dokonanych przez nabywców indywidualnych wynosił od 20 proc. do nawet 40 proc. w zależności od miasta. "Na sześciu największych rynkach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) przekłada się to na około 90-95 tys. mieszkań, które zostały oddane w latach 2016-2020 i są lub będą wynajmowane przez indywidualnych właścicieli" - wskazali.

Dodano, że w tym samym okresie na rynek najmu w całej Polsce trafiło niewiele ponad 6 tys. mieszkań w budynkach będących w całości własnością funduszy. Jedna trzecia tych mieszkań jest w rękach polskiego Funduszu Mieszkań na Wynajem. "Nawet jeśli wziąć pod uwagę projekty, które dopiero mają zasilić portfele tych podmiotów, to ich udział nie przekroczy kilku procent" - zauważyli.

W ocenie ekspertów JLL, sytuacja na rynku mieszkaniowym w bliskiej przyszłości będzie uzależniona od skali podaży, czyli możliwości uzyskania nowych pozwoleń na budowę i wprowadzenia nowych inwestycji do sprzedaży. W perspektywie kilkunastu miesięcy kluczowa będzie jednak wysokość stóp procentowych. (PAP)

autorka: Longina Grzegórska-Szpyt

lgs/ mmu/